Studenten zijn niet “Short-Stay”

3 okt 2018 | Nieuws

De website athomeingroningen.nl biedt studentenkamers aan voor internationale studenten. Op deze site adverteert onder andere het SSH met kamers. Deze kamers kennen riant hoge prijzen die zich niet lijken te conformeren aan het puntensysteem. Hoe kan het dat zulke hoge prijzen worden gevraagd voor normale studentenkamers?

Wie met een nieuwsgierig oog kijkt naar de advertenties ziet onderaan de pagina een driewoordige term die dit verklaart: Short-Stay contract. De engelse vertaling voor wat het zevende burgerlijk wetboek het huurcontract naar aard van korte duur noemt. Deze contractvorm biedt niet de huurbescherming van het puntensysteem of onterechte opzegging van de huur. Deze uitzonderingsmogelijkheid bestaat als ‘het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming’: “Gedacht moet hierbij worden aan overeenkomsten tot het gebruik van vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d.”

Studentenkamers vallen hier natuurlijk niet onder. Studenten zouden juist beschermd moeten worden voor hoge huurprijzen, nu hun inkomen zo beperkt is. De reden dat short-stay contracten gehanteerd worden bij internationale studenten is omdat de SSH deze begon te hanteren. De SSH biedt namelijk kamers aan voor maximaal 1 jaar (In de praktijk 10 maanden) om er voor te zorgen dat ze elk jaar de kamers opnieuw kunnen aanbieden aan nieuwe internationale studenten.

Voornamelijk om die reden werd deze contractvorm in deze situatie geaccepteerd: toen de voorganger van de SSH, de Huismeesters, werd aangeklaagd omdat een student het niet eens was met het feit dat hij een short-stay contract had, overwoog het Hof Arnhem-Leeuwarden dat dit toch mocht om twee redenen: Het ‘All-in’ karakter van de studentenkamers (gemeubileerde kamers, schoonmaakservice, etc.) had al trekjes van een pensionverblijf, en, nog belangrijker: door middel van het hanteren van het short-stay contract kon de verhuurder garanderen dat er woonruimte was voor nieuwe internationale studenten. Een huurcontract voor onbepaalde tijd kon dit niet.

Met de komst van de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 lijkt dit arrest echter achterhaald te zijn: deze wet maakt het namelijk juist mogelijk om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. In het geval van onzelfstandige studentenkamers zelf tot maximaal 5 jaar, in het geval van zelfstandige studio’s maximaal 2 jaar: De termijn van tien maanden die de SSH voor ogen heeft past hier dus prima tussen. Het enige wat de SSH moet doen is minimaal één en maximaal drie maanden voor het aflopen van het contract een brief naar de student te sturen om aan te geven dat het contract afloopt. Geen lastige of onterechte taak.

Dit huurcontract van bepaalde tijd is (onder andere) juist ingevoerd om een eind te maken aan de toepassing van de short-stay contracten in situaties waar dit niet wenselijk is. In de beantwoording op vragen van de Tweede Kamer geeft de Minister van Wonen aan dat short-stay contracten inderdaad werden gebruikt in situaties waar er vanuit de verhuurder een sterke behoefte was aan een tijdelijk contract, maar dit vanwege het onbepaalde tijd karakter van het normale huurcontract niet mogelijk was, en dat de Wet Doorstroming Huurmarkt hier een oplossing voor biedt.

Het voorgaande betekent dat het argument dat de SSH wel short-stay contracten moet hanteren vanwege de tijdelijkheid geen hout meer snijdt: dit probleem is opgelost met de Wet Doorstroming Huurmarkt. Ook het andere argument, het all-in karakter van de studentenkamer, is niet genoeg om te oordelen dat er hier sprake is van korte duur: Dit kan ook gewoon via de servicekosten in de huurprijs worden ingerekend. Daarnaast is de flexibiliteit van een internationale student die doorstroom vanuit een voorziening met een Short Stay contract ook gehinderd. Met de huidige huurmarkt is het vaak ook lastig in te schatten wanneer je weer een nieuwe en/of betere kamer kan vinden. Je bent bij Short Stay verplicht je termijn uit te zitten, dat is geen vereiste van een contract voor bepaalde tijd. Met een contract voor bepaalde tijd vergroot je dan ook de flexibiliteit van de studenten die daarna een andere woning nodig hebben en stromen die geleidelijker (in plaats van allemaal tegelijk) door. De enige reden waarom de SSH (en andere verhuurders) nog twee jaar na het ingaan van de Wet nog steeds short-stay contracten is het vangen van een nog hogere huurprijs en daarmee de nog verdere uitbuiting van de internationale studenten. De RUG onderkent dit probleem en heeft ons daarom in contact gebracht met SSH. Echter lijkt de SSH niet naar ons te willen luisteren, en zal waarschijnlijk alleen de rechter haar wel wakker kunnen schudden.