Housing internationals? “It’s not my responsibility!”

Je hebt er vast wel iets van meegekregen: problemen met de huisvesting van internationale studenten. De Gemeente en de universiteit die elkaar verwijten maken: Iedere partner in dit geheel werpt de verantwoordelijkheid van zich af. Niemand lijkt het probleem te kunnen oplossen. Maar hoe zit het nu precies? Wie is nou verantwoordelijk voor het probleem? Wij bespreken elke hoofdrolspeler in dit dossier. Met voor de beeldvorming een mooie infographic waarin het allemaal uitgetekend is. En als kers op de taart onze ideeën over mogelijke oplossingen voor dit probleem. Zet je schrap want het is een complex dossier, maar zeker wel de moeite waard!

Een snel overzicht

In deze infographic is onze analyse samengevat met de verhoudingen tussen alle partijen, de problemen die er zijn en de mogelijke oplossingen. Geen tijd om de hele analyse te lezen of wil je gewoon een snel overzicht? Klik op het plaatje hiernaast voor een grote versie of download ‘m hieronder in PDF.

Gemeente Groningen

We beginnen bij de speler die in principe verantwoordelijk is voor huisvesting: De Gemeente Groningen. Onze gemeente wijst graag op de individuele verantwoordelijkheid van studenten om een kamer te vinden, maar 83% van alle kamers is in handen van particulieren. Daar kunnen internationale studenten ook gebruik van maken, maar zij lopen veel meer risico’s op de particuliere markt: gewelddadige huisbazen, te hoge huren, fraude, schimmige bemiddelingsbureaus… De particuliere kamermarkt in Groningen is verziekt. Als Nederlandse student sta je al zwak, laat staan als internationale student die de taal niet spreekt en vanaf een afstand een kamer moet regelen. Dus blijft voor die groep de 17% semi-publieke sector over. De gemeente zou hierbinnen opdracht kunnen geven aan woningcorporaties om nieuwe woonruimtes bij te bouwen, maar dat bouwen kost veel tijd, terwijl we snel een oplossing nodig hebben voor dit probleem.

Woningbouwcorporaties

Dit zijn de eigenaren van de meeste panden die door SSH verhuurd worden. Maar niet alle panden die zij in bezit hebben worden verhuurd door de SSH. Corporaties verhuren ook aan niet-studerende jongeren of andere inwoners van de stad. Dat heeft te vaak het gevolg dat die laatste groep de beste panden krijg en de studenten via SSH de afdankertjes krijgen. Daarnaast denken corporaties bij het maken van plannen voor nieuwbouw in tientallen jaren. Aangezien de verwachting is dat de instroom van studenten op termijn gaat teruglopen, zijn de woningcorporaties er niet al te happig op om te investeren in studentenhuisvesting. Want als die studentenwoningen over 30 jaar leeg staan, wie gaat die leegstand dan betalen?

SSH

De SSH (Stichting Studentenhuisvesting) verhuurt en beheert panden aan internationale studenten, wat ze in Groningen voornamelijk in opdracht van de RUG en Hanzehogeschool doen. De SSH is echter geen eigenaar van de panden die zij verhuurt. De SSH huurt panden van bestaande woningcorporaties zoals Huismeesters, Lefier en Nijestee en verhuurt de kamers in deze panden vervolgens aan studenten. Dit zorgt voor twee problemen. Ten eerste is de kwaliteit van de gebouwen niet heel goed, zoals het Diakonessenhuis of de Van Houtenlaan. Daarnaast gaan studenten naar SSH met klachten over hun woning. Aangezien SSH niet de eigenaar van de panden is, speelt zij dit door naar de betreffende woningbouwcorporatie. Voor deze corporatie is het probleem niet echt urgent, aangezien zij alleen te maken hebben met de SSH en niet met de klagende studenten. Klachten wordt daarom vaak pas laat (en onvoldoende) behandeld. Daarnaast is de kamerhuur vaak erg hoog, doordat de SSH met mazen in de wet onder huurprijsbepalingen uitkomt. Kortom: slechte kwaliteit voor een te hoge prijs. Logisch dat internationale studenten ontevreden zijn over het aanbod.

Universiteit

De universiteit reserveert kamers bij de SSH. Daarbij maken zij een inschatting op basis van hoeveel internationale studenten zich op 1 mei hebben aangemeld bij de RUG. Alleen gaat niet iedereen daarvan ook daadwerkelijk in Groningen studeren. Het komt vaak voor dat een international zich voor meerdere universiteiten inschrijft en in de zomer pas kiest. De RUG anticipeert hierop. Stel, op 1 mei heeft de universiteit 100 aanmeldingen te ontvangen. En uit voorgaande jaren bleek dat er van de 100 ongeveer 60 daadwerkelijk kwamen opdagen. Om een beetje speelruimte te houden reserveert de universiteit dan 65 kamers bij SSH. De SSH zorgt dat die kamers beschikbaar zullen zijn voor de internationale studenten.

De universiteit geeft vervolgens een leegstandgarantie. Als er niet genoeg studenten komen om de kamers te bezetten, zal de RUG voor de kosten opdraaien. Maar ook als de student na 7 maanden een andere kamer gaat huren, moet de universiteit voor de overige 5 maanden de huur betalen. Daarom wil de universiteit geen grote marge nemen: Hoe meer er leeg staat, hoe meer ze moeten betalen. De universiteit geeft tot 800.000 euro aan garanties per jaar aan de SSH, maar dit zijn geen daadwerkelijke uitgaven. Als een student namelijk het hele jaar blijft zitten, hoeft de universiteit geen cent te betalen. Afgelopen jaar heeft dit de RUG geen cent gekost, dus kan die hier best meer risico in nemen door meer garanties te geven.  

Het probleem van afgelopen zomer is dat veel meer studenten dan verwacht voor een studie in Groningen kozen. Hierdoor waren er te weinig kamers beschikbaar bij SSH en hadden internationale studenten veel moeite met het vinden van onderdak. Een aantal studenten is zelfs teruggegaan naar hun thuisland omdat ze geen kamer konden vinden.

De volgende stap

De situatie is erg complex en er zijn erg veel betrokken partijen en belangen in het spel. Dan is het makkelijk om de hele tijd naar elkaar te wijzen, maar daar komen we niet verder mee. Gezien de grote ambities wat betreft internationalisering van de RUG moet hier nú iets aan gedaan worden. Maar wat?

Op korte termijn is het achter de hand houden van noodopvang één van de weinige concrete opties. Afgelopen jaar hebben de RUG, de Hanzehogeschool en de gemeente een extra opvanglocatie gezocht en gevonden in het voormalige asielzoekerscentrum aan de Van Swietenlaan. Om studenten van de straat te houden, lijkt het noodzakelijk om deze of een andere opvanglocatie achter de hand te houden komend jaar. Met het sluiten van de Van Houtenlaan en eventueel van de Winschoterdiep-locatie zal er aankomend jaar er in ieder geval geen sprake zijn van een overschot aan beschikbaarheid.

Op lange termijn zijn er meer oplossingen denkbaar. Een oplossing zou zijn dat de RUG en de Hanze voor een langere periode leegstandgaranties afgeeft. Hierdoor zouden woningcorporaties de ruimte krijgen om te investeren in nieuwe panden en kan de RUG ook harde eisen stellen wat betreft de kwaliteit van de kamers die beschikbaar komen voor internationale studenten. Deze oplossing is echter risicovol: als het aantal internationale studenten plots terugloopt, betaalt de RUG voor flink wat kamers die leegstaan. Daar heeft ze immers een garantie voor afgegeven. Bovendien duurt het bouwen van nieuwe panden vrij lang, waardoor er niet snel genoeg kamers bij zullen komen.

Een andere mogelijkheid is samen met de gemeente de particuliere verhuur strenger aanpakken, zodat meer internationale studenten daar een kamer kunnen vinden. Dit zou betekenen dat de gemeente als voorwaarde voor een onttrekkingsvergunning stelt dat een huisbaas geen internationale studenten mag weigeren als huurders en moet meewerken aan een goede informatievoorziening, bijvoorbeeld door Engelstalige huurcontracten. Samen met een betere informatievoorziening vanuit de gemeente, de RUG en de Hanze zouden internationale studenten dan makkelijker hun weg vinden op de particuliere markt en sneller aan een kamer kunnen komen.

Nóg een andere mogelijkheid is om de SSH om te bouwen tot volwaardige woningbouwcorporatie die ook zelf panden in bezit heeft. Om panden te kunnen aankopen of te laten bouwen, is echter vermogen nodig. Dat geld moet dan van investeerders als banken en pensioenfondsen komen, die voor langere tijd geld willen steken in huisvestingsprojecten. De vraag is of er genoeg geld op te halen valt uit de markt, zonder dat de bouwprojecten zó rendabel moeten worden dat dit leidt tot onaanvaardbaar dure kamers voor studenten.

Ook kan de SSH stoppen met het gebruik maken van Short Stay contracten: Door deze contracten kunnen ze te makkelijk onder de huurprijsbeschermingen van het huurrecht uit. De SSH hanteert deze contracten met het argument dat ze er zeker van willen zijn dat een student na een jaar vertrekt. Ze willen dan graag nieuwe eerstejaars in de kamers hebben. De Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 biedt een goede oplossing. Een tijdelijk huurcontract van een jaar zonder verlenging geeft de garantie dat de student na een jaar vertrekt zonder dat verder afbreuk wordt gedaan aan de andere rechten van de hurende student. Hierdoor worden de prijzen van de kamer goedkoper voor de internationale student.

Dan nog een radicale oplossing, die het noemen waard is: de SSH wordt opgeheven na afloop van het contract met de RUG en Hanzehogeschool in 2020, zodat zij zich direct tot de woningcorporaties kunnen richten. Dit geeft de RUG meer gesprekspartners, maar omzeilt wel de problematische tussenfunctie die de SSH op dit moment is. Dit zorgt niet direct voor meer kamers, maar hierdoor kan de RUG wel hardere garanties eisen bij de woningbouwcorporaties: leveren ze geen goede panden aan, dan betaalt de RUG niet. Dit zorgt voor kwalitatief betere huisvesting. Sidenote is hier dat de SSH gemeubileerde kamers kan aanbieden. Internationale studenten hebben hier behoefte aan en dit is iets wat particuliere woningbouw organisaties vaak niet doen.

Het probleem blijkt dus groot, maar het is niet onmogelijk om deze op te lossen. Welke oplossingen er ook worden gekozen, het zal een kwestie van een lange adem zijn. Desalniettemin heeft de RUG de plicht een goede gastheer te zijn voor haar internationale studenten en zal zich dus in moeten blijven zetten voor een gepaste oplossing.